Beeld ter illustratie.
Photo News Beeld ter illustratie.

Exclusief voor abonnees

De registratierechten dalen na uitdoven van de woonbonus, maar welke kortingen zijn er nog meer?

Tussen 30 september en midden oktober kregen vastgoedkantoren en notarissen 40 procent meer dossiers te verwerken dan anders. Reden: het uitdoven van de woonbonus in 2020. Koppels verliezen het meest: zij genoten allebei de fiscale aftrek, terwijl ze de korting van 1 procent op de registratierechten maar één keer krijgen. Ook voor jonge kopers wordt de vastgoedmarkt niet toegankelijker. Experts buigen zich over andere manieren om te besparen bij aankoop van een eigen woning. 

De Vlaamse woonbonus bestaat veertien jaar. Het systeem van hypotheekaftrek geeft een belastingvermindering aan wie een lening afsluit voor het kopen van een woning om er zelf in te leven. De meest recente versie van de woonbonus levert woningeigenaars jaarlijks een fiscaal voordeel op van 40 procent op het totaal afgeloste bedrag, met een maximum van 1.520 euro. Tijdens de eerste 10 jaar komt daar nog 760 euro bij als de woning waarvoor je geleend hebt je enige en eigen woning blijft. Met nog eens 80 euro extra voor wie drie kinderen of meer heeft.

Waarom de woonbonus wegvalt

Voor alle duidelijkheid: voor bestaande hypotheekleningen verandert er niets. Maar wie vanaf volgend jaar een woonlening aangaat, kan dus niet meer de woonbonus genieten. Door de historisch lage rente is geld lenen voor een huis al voldoende betaalbaar, luidt de redenering. Leningen moeten niet nog eens extra fiscaal gestimuleerd worden. Bovendien draait de woningmarkt vandaag op volle toeren.

Registratierechten dalen licht: welke kortingen zijn er?

Het verdwijnen van de woonbonus wordt voor een deel gecompenseerd door een verdere verlaging van de registratierechten. Die waren midden vorig jaar al gedaald naar 7 procent, en dat wordt nu 6 procent. Op een woning van 250.000 euro betaal je dus 2.500 euro minder registratierechten. Wie zijn pas verworven woning energiezuinig maakt, krijgt er nog een extra korting bij en betaalt 5 procent registratierechten. Nu bedraagt dat tarief 6 procent.

Een andere korting is weggelegd voor bescheiden woningen. Als die maximaal 200.000 euro kosten, of 220.000 euro in enkele kernsteden en -gemeenten, dan moet je op de eerste schijf van 80.000 euro geen registratierechten betalen bij aankoop. Aan die vrijstelling verandert niets. Als gevolg van de daling van de registratierechten levert je dat voortaan een korting van 4.800 euro op, in plaats van 5.600 euro.

Nieuwbouwer verliest nog meer

Wie een nieuwe woning bouwt, betaalt geen registratierechten maar wel 21 procent btw. Ook voor deze categorie vervalt dus de woonbonus, maar is geen Vlaamse compensatie voorzien. Dat btw-tarief verlagen is de bevoegdheid van de federale regering.

Herfinanciering en wederopname

Als je tot de herfinanciering van een bestaande lening overgaat, kun je de woonbonus blijven genieten. Zo’n herfinancieringslening is eigenlijk een voortzetting van de oorspronkelijke lening.

Voor de wederopname van een lening ligt het anders. Dan maak je gebruik van een stuk kapitaal dat je al hebt terugbetaald, bijvoorbeeld om je woning uit te breiden of te renoveren. Zo’n wederopname wordt wél beschouwd als een nieuw krediet. Dat moet je dus afsluiten voor het einde van het jaar als je nog wil profiteren van de woonbonus. Een wederopname verloopt normaal sneller dan een volledig nieuwe inschrijving, in theorie is het nog doenbaar.

Lagere registratierechten zijn meteen financieel voelbaar, in tegenstelling tot de woonbonus die tien jaar of langer loopt

Wout Becuwe

Weinig effect op woningprijzen

Het schrappen van de woonbonus is een prima voorstel, zeggen verschillende economen. Immotheker, een onafhankelijke onderneming die voor kandidaat woningkopers hypotheekadvies verleent en de beste offerte uitzoekt, is niet helemaal overtuigd. “Deze maatregel zal weinig tot geen effect hebben op de hypothecaire rentes of de woningprijzen”, zegt John Romain, oprichter en zaakvoerder van Immotheker. “Dat zien we vandaag al in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar de woonbonus sinds 2017 vervangen is door een hogere vrijstelling op de registratierechten. De vastgoedmarkt is daar sindsdien niet spectaculair veranderd.”

Sectorgenoot hypoteek.winkel, een van de grootste Vlaamse netwerken van onafhankelijke kredietmakelaars, is voorzichtig positief. “Lagere registratierechten zien wij op de korte termijn als een groot voordeel voor de consument”, vertelt Wout Becuwe van hypotheek.winkel. “Dat voordeel is meteen financieel voelbaar, in tegenstelling tot de woonbonus die tien jaar of langer loopt.” Kopers kunnen hierdoor hun budget beter aanwenden. Ze hebben minder geld nodig voor de aankoop, en zullen hierdoor allicht ook minder moeten lenen. Of ze houden bij aankoop van de woning extra budget over voor verbouwingen.

Woonmobiliteit stimuleren

Lagere registratierechten moeten ook de arbeidsmarkt stimuleren. Werknemers worden daardoor aangemoedigd om dichter bij hun job te gaan wonen. “Lagere registratierechten zullen de honkvastheid van onze landgenoten niet doorbreken”, meent John Romain. “Belgen zijn redelijk trouw aan hun regio: veel mensen die ooit verhuisd zijn omwille van hun werk, verhuizen enkele jaren later terug naar hun geboortestreek. En velen die daar wonen, willen er niet snel weg. In vergelijking met onze buurlanden ligt de vastgoedmobiliteit in ons land veel lager. Dat zie ik niet snel veranderen.”

De overheid wint

Niet de kopers, de woningmarkt, de hypotheekverstrekkers noch de notarissen zullen op de lange termijn beter worden van het afschaffen van de woonbonus, meent John Romain. “Alleen de overheid zal er financieel voordeel uit halen. Dat bewijzen onze simulaties zonder woonbonus en met minder registratierechten op leningen op 10, 20 en op 25 jaar.” Zelfs al worden de registratierechten volledig afgeschaft, dan nog verliest de woningkoper na het volledig afbetalen van zijn lening.

Nog snel een woning kopen?

Tussen de ondertekening van het compromis bij de aankoop van een woning en het verlijden van de kredietakte bij de notaris – de deadline voor de woonbonus – zitten meestal enkele maanden. Maximaal zijn er dat vier. Heel wat vastgoedmakelaars beweren dat ze het dossier kunnen rondkrijgen in minder dan zes weken. Notarissen zijn voorzichtiger: het hangt af van het dossier en of er papierwerk voorbereid kan worden. De bankenfederatie Febelfin denkt dat het te laat is. Heb je het onverhoopt niet gehaald voor 1 januari 2020? Dan mis je de woonbonus, maar geniet je wel de lagere registratierechten.

“Lagere registratierechten niet gunstig voor jonge kopers”

Jonge mensen krijgen niet noodzakelijk een betere toegang tot de woningmarkt door lagere registratierechten. Zeker niet in combinatie met de maatregelen van de Nationale Bank van België, die de banken ervan weerhoudt om te veel uit te lenen. John Romain (Immotheker): “Voor starters blijft onze woningmarkt de komende jaren erg duur. Het aantal vastgoedinvesteerders neemt toe. Er bevinden zich vandaag 20 procent meer potentiële kopers op de markt dan de voorbije jaren. Dat drijft de woningprijzen verder op.”

Lage rentevoet biedt beetje soelaas

Door de uiterst lage rentevoeten is lenen voor een woning goedkoper dan ooit. Stel dat je 200.000 euro leent gedurende 20 jaar met een vaste rentevoet, en niet meer dan 80 procent van de aankoopsom. In oktober vorig jaar bedroeg de gemiddelde rentevoet 1,95 procent, waardoor je in totaal 41.299 euro interest moest terugbetalen. Met een huidig rentegemiddelde van 1,63 procent is dat nog 34.234 euro. 

Maar wie vijf jaar geleden zo’n lening aanging, betaalt meer dan het dubbele aan interest: 69.922 euro. De rente lag toen op 3,2 procent. In november zou de Europese Centrale Bank de geldkraan weer opendraaien, wat tot een verdere rentedaling kan leiden. Daardoor blijft de woonrente wellicht nog een jaar of langer op zijn huidige niveau.

Of het nu gaat om de dagelijkse uitgaven of een goede planning, er zijn zoveel manieren om meer geld over te houden aan het eind van de maand. Alle adviezen vindt u hier.

Het depositofonds staat garant voor 100.000 euro spaargeld per rekening: wat als het toch fout loopt?

Beleggen in vastgoed immens populair: deze aandelen brengen het meest op

Plan je erfenis met een beleggingsverzekering: zo laat je je erfgenamen geen successierechten betalen

8 reacties

Alle reacties zijn welkom zolang ze voldoen aan de do's en don'ts die je hier kan terugvinden: gedragsregels. Elke dag ontvangen wij duizenden reacties, het kan enkele uren duren voor jouw reactie wordt geplaatst. Wordt jouw reactie afgekeurd dan werd er geoordeeld dat deze onze gedragsregels schendt.
  • Jan hertogs

    Korting....eerst erbij en dan weggeven...wel als ik de juiste prijs krijg voor mijn huis krijgt de koper er de woonbonus bovenop. Gratis als korting!

  • FRANS CORNELIS

    Als er een koper is die mij de juiste prijs geeft , wel hij krijgt van mij de woonbonus.

Lees meer