Shutterstock

Is de gouden tijd van vastgoed nu (bijna) voorbij?

Sinds het begin van de jaren 2000 zijn de woningprijzen in ons land meer dan verdubbeld. Wie in vastgoed investeerde, deed dus goede zaken. Maar geeft dat ook garanties voor de toekomst? Blijft het interessant om uw centen in onroerend goed te stoppen?

De stijging van de vastgoedprijzen ging de voorbije twee decennia niet in één rechte lijn omhoog. Soms was er een grotere stijging, dan weer een kleinere.

Maar van dalingen in de vastgoedprijzen was zelden sprake, schreef de Nationale Bank in haar jongste jaarverslag. Sinds er daarover betrouwbare statistieken beschikbaar zijn, vielen de vastgoedprijzen in ons land slechts tweemaal terug: een eerste keer tijdens de eerste helft van de jaren tachtig van vorige eeuw en een tweede keer in de nasleep van de economische en financiële crisis van 2008. 

Bekijk hier de beste woonleningen van het moment.

Behoorlijk rendement

Het jongste decennium waren de waardestijgingen van het vastgoed op het eerste gezicht meer dan behoorlijk. In de periode 2011-2019 steeg de gemiddelde prijs van een huis in ons land volgens de barometer van de federatie van de notarissen van 215.255 euro naar 259.725 euro. Dat is een klim met ruim 20%. Die van appartementen nam over dezelfde periode toe van 207.825 euro naar 228.356 euro, wat een stijging met bijna 10% was.

Maar een iets andere kijk nuanceert dat. Tussen 2011 en 2018 steeg het gemiddelde prijspeil in ons land met bijna 11%. Anders gezegd: de gemiddelde huizenprijs kende na correctie voor de geldontwaarding nog een mooie toename, maar wie zijn appartement dat hij in 2011 had gekocht weer verkocht, zou een licht verlies in koopkracht hebben gekend.

Gematigde vooruitzichten

De belangrijkste vraag is wat we de komende jaren mogen verwachten. En hier worden de verwachtingen toch wat getemperd. Volgens de Nationale Bank is vastgoed in ons land zowat 6,5% overgewaardeerd.

Er zijn een aantal redenen waarom de verwachting is dat de pedaal wat minder wordt ingedrukt. De voorbije jaren profiteerden de kandidaat-kopers volop van een daling van de rentevoeten. Door de daling konden ze voor eenzelfde afbetaling een steeds hoger bedrag lenen en dus hogere prijzen voor hun aankoop betalen. Die impact is nu zowat uitgewerkt. De tarieven liggen al historisch laag zodat ze niet meer verder kunnen dalen, tenzij er voor woonleningen negatieve rentes zouden komen.

Voorts werd de voorbije jaren al een groot deel van de aankoopsom geleend. Tussen 2014 en 2018 steeg het aantal dossiers waarin meer dan 80% van de waarde van het vastgoed van een krediet kwam van 41% naar 53%. En het aantal leningen waarvan de looptijd meer dan 20 jaar beliep, steeg van 29% in 2016 naar 39% in 2018. Dat maakt dat ook hier de rek wat uit is.

Voeg daarbij voor Vlaanderen ook de woonbonus heeft afgeschaft op 1 januari 2020, wat de netto-kostprijs van een lening heeft verhoogd.

Bovendien kijken zowat alle Belgische overheden tegen tekorten aan, waardoor ze de fiscale lasten niet kunnen verlagen of zelfs zullen moeten verhogen. Daarbij kan eventueel ook naar het vastgoed worden gekeken.

De motor die overblijft, is die van het beschikbaar inkomen. Neemt dit toe, dan kan dat de vastgoedmarkt ondersteunen. Maar echt veel moet hiervan ook niet worden verwacht. De prognoses voor de komende jaren worden eerder neerwaarts dan opwaarts bijgesteld.

Vastgoedprijzen kabbelen voort

Dit alles maakt dat experts voor de komende jaren verwachten dat de grote prijsstijgingen voor vastgoed wat achter de rug zijn. Aan de andere kan verwachten ze ook geen drastische terugval. Zo wijst vastgoedeconoom Sven Damen van de KU Leuven er al een tijdje op dat de zogenaamde hedonische prijsontwikkeling de afgelopen jaren tegen een trager tempo verliep dan algemeen wordt gedacht. Bij deze benadering wordt ook rekening gehouden met de kwaliteit van de bouw en de afwerking. Zo zijn woningen nu veel beter geïsoleerd dan vroeger. Wordt dit ook in rekening gebracht en worden vergelijkbare panden vergeleken, dan zouden de vastgestelde prijsstijgingen ook kleiner zijn geweest. 

Lees meer op Spaargids.be:

Is een eigen woning nog wel haalbaar voor jongeren?

Lenen voor een tweede woning: dit verandert in 2020

Starten met pensioensparen op uw 20 of 40 jaar: wat is financieel het verschil?

Bronspaargids.be.

Lees meer