De totaalwaarde van de Belgische vastgoedmarkt bedraagt 1.500 miljard euro.
Era Belgium De totaalwaarde van de Belgische vastgoedmarkt bedraagt 1.500 miljard euro.

Exclusief voor abonnees

Experts verwachten tempering van vastgoedprijzen: woning kopen? Dit moet je weten

‘Ga ik nog een woning kunnen kopen?’ Veel Vlamingen vrezen van niet, maar de feiten spreken dat tegen. Het aantal vastgoedtransacties was nog nooit zo hoog, en hoewel starters langer wachten op hun eerste woning, blijven ze in aantal stabiel. Voor het eerst sinds jaren lijkt er ook een eind te komen aan de ongebreidelde prijsstijgingen. Althans: buiten de provinciehoofdsteden.

Stilaan onbetaalbaar voor jongeren? Ja, maar

In heel wat landen kunnen jongeren maar met veel moeite een eigen huis of appartement verwerven. Dat ziet ook Pierre Wunsch, gouverneur van de Nationale Bank. “Het draagt bij aan de indruk dat de jonge generaties het minder goed hebben.”

Onderzoek van het Steunpunt Wonen toont echter aan dat het aantal starters in Vlaanderen stabiel blijft, al is de gemiddelde leeftijd waarop een eerste woning wordt gekocht gestegen (36 jaar in 2019 tegenover 31 jaar in 2007*). Bij BNP Paribas Fortis, in ons land marktleider voor hypothecair krediet, is de gemiddelde leeftijd al jaren 39. Echt ‘jong’ is dat niet. Het gemiddelde aflossingsbedrag in 2019 bedraagt 833 euro.

Ondanks de perceptie dat een eigen huis verwerven stilaan een onhaalbare droom wordt, zijn vorig jaar 373.500 vastgoedtransacties afgesloten in België, tegenover 343.000 in 2018. Nooit telden de notarissen meer dossiers. Bijna twee derde van de transacties (74,5%) gingen om huizen en gronden, de overige 25% waren appartementen. De historisch lage hypotheekrente zit daar voor veel tussen. Koppels die in 2007 een woonlening afsloten, betaalden gemiddeld nog 4,6% rente, vorig jaar was dat nog slechts 2,02%. Ook zijn er grote regionale verschillen. Alleen in bepaalde regio’s, zoals de provinciehoofdsteden, is het lastig om als starter een woning te kopen.

Immoprijzen blijven maar stijgen

Sinds 1970 zijn de huisprijzen in België continu gestegen, met een lichte uitzondering aan het begin van de jaren 80. Tussen 2017 en vandaag is er sprake van een uitgesproken stijging van maar liefst 3 à 5,5% per jaar.

Locatie is daarbij alles. Wie iets wil kopen in een van de vijf provinciehoofdsteden, heeft maar best een stevig appeltje voor de dorst. “De vraag blijft er groot, terwijl het aanbod stabiel blijft. Daardoor blijven de prijzen stijgen”, zegt notaris Bart van Opstal.

De verplichte, strengere vereisten op vlak van isolatie en verwarming gaan met kosten voor de (ver)bouwer gepaard. Daardoor stijgen nieuwbouw- en renovatieprijzen, maar behouden nieuwe of goed gerenoveerde panden relatief beter hun waarde

Johan Van Gompel

Om huisprijzen te vergelijken, kijk je het best naar de mediaan, de prijs waarbij de ene helft van de verkochte huizen goedkoper is en de andere helft duurder. Dat verlaagt de impact van bijvoorbeeld miljonairsvilla’s en geeft een beter beeld van wat een doorsnee Belg uitgeeft aan een huis in een gesloten of halfopen bebouwing (in het derde kwartaal van 2019 zo’n 215.000 euro) of open bebouwing (300.000 euro in dezelfde periode). De duurste Vlaamse gemeente is Sint-Martens-Latem (725.000 euro), de goedkoopste Heuvelland (150.000 euro).

Vertraging van de groei

Verschillende analisten denken dat de enorme vlucht van de woningprijzen op haar laatste beentjes loopt. Waar het aanbod jaren geleden te weinig kwalitatief was, is dat inmiddels niet meer het geval. Vraag en aanbod zijn min of meer in evenwicht, met een licht overschot aan panden, en dat zou een verdere stijging moeten temperen. Koppel daar de afschaffing van de woonbonus aan vast, en de hausse zou weleens zachtjes ten einde kunnen komen, meent de Nationale Bank in haar jaarverslag.

Ook BNP Paribas Fortis verwacht dat er minder huizen verkocht zullen worden dan in het voorbije jaar, onder meer door een matigere economische groei. Klein maar significant detail: een daling van de vastgoedprijzen zien ze niet, wél een vertraging van de groei. Prijsstijgingen van 5% of meer, zoals de voorbije jaren in enkele stedelijke regio’s, zullen allicht niet herhaald worden.

Oude gebouwen

En dan is er nog het feit dat ruim drie kwart van de gebouwen in Vlaanderen dateert van vóór 1980. “Het spreekt voor zich dat duurzaamheid dominanter gaat worden in de prijsbepaling van een woning”, zegt Johan Van Gompel, vastgoedexpert bij KBC. “De verplichte, strengere vereisten op vlak van isolatie en verwarming gaan met kosten voor de (ver)bouwer gepaard. Daardoor stijgen nieuwbouw- en renovatieprijzen, maar behouden nieuwe of goed gerenoveerde panden relatief beter hun waarde.”

Het omgekeerde zal je zien bij oudere woningen: kandidaat-kopers nemen de vereiste investeringskosten mee in de prijsonderhandelingen, zodat woningen met een slechte duurzaamheidsscore een forse prijsdaling kennen en langer te koop staan. Oude, tochtige woningen zullen zo bibberend in de uitverkoop staan.

Vastgoed is geen luchtbel

Met de soms extreme prijzen en prijsstijgingen wordt weleens geopperd dat de Belgische vastgoedmarkt een luchtbel is. De totaalwaarde van al dat vastgoed bedraagt nu 1.500 miljard euro, of driemaal het bruto binnenlands product (bbp). Astronomisch hoog. Volgens de Nationale Bank (NBB) zijn de vastgoedprijzen nu 6 à 7% te hoog. Ook andere instellingen, zoals de OESO, zwaaien al eens met een vermanend vingertje, al is die waarschuwing in de eerste plaats ingegeven door hun rol als toezichthouder van het financieel systeem. Zij moeten met andere woorden banken behoeden om te veel hypotheken uit te delen. Met z’n allen hebben we nu een hypothecair krediet uitstaan ter waarde van 42 miljard euro. Het risico op wanbetalingen en kwetsbare banken als gevolg daarvan is een aandachtspunt waar de NBB op hamert.

Tegelijk is de Belgische vastgoedmarkt uniek. “Omdat de woningprijzen voornamelijk worden bepaald door de terugbetalingscapaciteit”, stelt onderzoek van Sien Winters van het Leuvense Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving (HIVA). Concreet: hoeveel kan een gezin betalen zonder in de problemen te komen bij tegenslag? Dat bedrag dat in de eerste plaats bepaald wordt door het gezinsinkomen, maar ook door de rente, fiscaliteit en looptijd van de lening. Daardoor volgen de vastgoedprijzen eerder het simpele spel van vraag en aanbod.

Anders dan in andere landen — waar de prijzen wél al fors daalden en stegen — spelen enkele typisch Belgische fenomenen daarin een rol. Zo is er de redelijk voorzichtige kredietwetgeving, en het feit dat particulieren drijver blijven van de immomarkt. Dat maakt die veel minder speculatief dan in landen met veel vastgoedontwikkelaars. Tot slot is er onze sociale zekerheid, waarbij mensen kunnen terugvallen op een deftig vervangingsinkomen en vaker dan in het buitenland huizeneigenaar kunnen blijven bij jobverlies. Professor Erik Buyst (KU Leuven), die de evolutie van de huizenprijzen onderzoekt, noemt de Belgische woningmarkt ‘kerngezond.’

* Studie van Immotheker Finotheker bij meer dan 50.000 klanten over 13 jaar.

Of het nu gaat om de dagelijkse uitgaven of een goede planning, er zijn zoveel manieren om meer geld over te houden aan het eind van de maand. Alle adviezen vind je hier.

‘Slapend rijk’ door te investeren in vastgoed? Dit brengt verhuren echt op (+)

Onze financieel expert laat zien hoe je belegt vanuit je luie zetel: trackers volgen alle aandelen op (+)

Het depositofonds staat garant voor 100.000 euro spaargeld per rekening: wat als het toch fout loopt? (+)

Lees meer