Getty Images

Exclusief voor abonnees

Garagebox kopen om te verhuren? Onze geldexpert geeft advies

Een modale woning kost in ons land 267.000 euro. Voor een appartement moet je 242.000 euro neertellen. Gaan die bedragen jouw petje te boven, maar zou je toch in vastgoed willen investeren? Dat kan volgens Paul D’Hoore, geldexpert in ons geldpanel. Vorige week werd uitgelegd wat je met 1.000 euro kan realiseren. Vandaag bekijken we wat mogelijk is met 10.000 euro.

Met 1.000 euro kan je alleen terecht op de beurs waar je aandelen kan kopen van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Uiteraard kan je die aandelen ook kopen voor veel grotere bedragen. Ook als je financieel de mogelijkheid hebt om een huis of een appartement te kopen, kan je opteren voor ‘papieren bakstenen’ op de beurs. Het bespaart je veel rompslomp.

Toch een échte baksteen in de maag? Met een kleiner budget kan je alleen investeren in ‘kleiner vastgoed’, zoals bijvoorbeeld een garagebox. Dat kan al vanaf 10.000 euro. Maar aan de Belgische kust, in de hippere badplaatsen, kan de prijs van een garagebox oplopen tot 100.000 euro. 

In het historische centrum van steden zoals Antwerpen, Gent en Brugge loopt de prijs voor een autostaanplaats al snel op tot 50.000 à 100.000 euro.

Het prijsverschil wordt – zoals altijd bij vastgoed – bepaald door de ligging. De gemiddelde prijs voor een Belgische autostaanplaats bedraagt 29.161 euro. Het gemiddelde ligt hoger in Vlaanderen (31.172 euro) dan in Brussel (27.838 euro) en Wallonië (22.913 euro). Die gemiddelde prijs is hoogstens een richtlijn. Binnen Vlaanderen kan je met 10.000 euro al aan je trekken komen in landelijke gebieden. In het historische centrum van steden zoals Antwerpen, Gent en Brugge loopt de prijs al snel op tot 50.000 à 100.000 euro.

Koop je een bestaande garagebox, dan moet je daar bovenop ook nog 10% registratierechten betalen (12,5% in Brussel en Wallonië) plus de notariskosten. Bij nieuwbouw betaal je 21% btw.

Verhuurprijs

Koop je beter een goedkopere landelijke garage of een dure in een stad? Die vraag valt niet zomaar te beantwoorden. Zéker is dat je voor een goedkopere garage in een landelijke gemeente een veel lagere huurprijs zal kunnen vragen. De huurprijs verschilt van gemeente tot gemeente en zelfs van straat tot straat. In een grote stad kan je in de ene straat misschien 120 euro per maand vragen en elders moet je misschien genoegen nemen met 70 euro.

De voorbije jaren lag het gemiddelde verhuurrendement tussen 2 en 4 procent. Om dat rendement te halen, moet je een garagebox die 20.000 euro heeft gekost, verhuren tegen 33 à 66 euro per maand. Om jezelf geen rad voor de ogen te draaien, moet je rekening houden met de totale aankoopprijs (garage + registratierechten/btw + notariskosten).

Btw-nummer

Om een garage te verhuren, moet je een btw-nummer hebben (of aanvragen). In principe moet je de huurder dus 21% btw aanrekenen en die btw vervolgens doorstorten aan de overheid.

Als je één enkele garage verhuurt, kan je vrijgesteld worden van die btw-verplichting. Dat is mogelijk als je niet btw-plichtig bent door een andere activiteit én als je huurinkomsten niet hoger liggen dan 25.000 euro. Toch moet je dan de administratieve papiermolen doorworstelen: eerst een btw-nummer aanvragen en vervolgens een btw-vrijstelling aanvragen.

Als je de garage méér dan vijf jaar bezit, kan je ze verkopen zónder belasting te hoeven betalen op de meerwaarde

Belastingen

Zoals met elke vorm van vastgoed die je bezit, krijg je ook voor een garage een jaarlijks vriendelijk verzoek om onroerende voorheffing te betalen. De belasting op de verhuurinkomsten hangt af van de vraag aan wie je verhuurt. Verhuur je aan een particulier die de garage alleen privé gebruikt, dan valt de belasting goed mee. Je moet het onroerend goed (jouw garage) opnemen in de aangifte van je personenbelasting. Je wordt dan belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Aangezien het kadastraal inkomen van zo’n garage erg beperkt is, stelt het onroerend inkomen waarop je belast wordt, niet veel voor.

Als de huurder van jouw garage de huur – geheel of gedeeltelijk – inbrengt als beroepskosten, dan moet jij de exacte huurinkomsten opgeven. Vervolgens word je belast op 60 procent van die werkelijke huurinkomsten. Als je voor de aankoop van de garage een lening bent aangegaan, mag je wel de intresten van die lening aftrekken.

Een garagebox verhuren, is veel minder aan regels onderworpen dan een woning. Je kan vrij de duur van de huur bepalen of het bedrag van de huurwaarborg

Dat is bijvoorbeeld een heikele kwestie voor mensen die parkeerplaatsen hebben gekocht in een ondergrondse parkeergarage in een winkelstad. Die plaatsen worden verhuurd door een uitbater. Als eigenaar weet je dus niet aan wie je verhuurt. Als er tussen de huurders ook maar één professionele huurder zit, is er sprake van zogenoemde ‘gemengde huur’ en zal de fiscus jou in principe belasten op jouw werkelijk ontvangen huur.

Een garagebox verhuren, is veel minder aan regels onderworpen dan een woning. Je kan vrij de duur van de huur bepalen of het bedrag van de huurwaarborg. Je kan ook afspreken dat de huurder opdraait voor de onroerende voorheffing. Je hoeft zelfs geen huurcontract af te sluiten. Een mondelinge afspraak volstaat. Maar dat kan later natuurlijk leiden tot discussies over wat er nu precies was afgesproken. Daarom zet je die afspreken beter op papier. Zo kan je ook vastleggen wie opdraait voor welke herstellings- of onderhoudskosten. Al zijn die kosten bij een garage natuurlijk wel beperkt.

Als je de garage méér dan vijf jaar bezit, kan je ze verkopen zónder belasting te hoeven betalen op de meerwaarde. Bij verkoop na mínder dan vijf jaar, ben je 16,50 % belasting verschuldigd op de meerwaarde.

Volgende week zal Paul D’Hoore nagaan wat je op de vastgoedmarkt kan aanvangen met 100.000 euro. 

Lees ook:

Ben je gedekt als je tijdens het werken thuis van de trap valt? Deze verzekeringen dekken schade in jouw huis (+)

“Laat je hoofd niet zot maken door dagelijkse berichtgeving”: onze beursexpert vertelt je wanneer je een groot bedrag beter gespreid belegt (+)

Nu goud bijna nieuwe top bereikt, bestaat dan het risico op nieuwe, forse terugval? Onze geldexpert geeft advies (+)

Lees meer