Wat kan je ver­wachten als je vandaag investeert in een appartement of een huis om te verhuren?
Shutterstock Wat kan je ver­wachten als je vandaag investeert in een appartement of een huis om te verhuren?

Exclusief voor abonnees

Vastgoed kopen om te verhuren: is dat je investering waard? Michaël Van Droogenbroeck maakt de rekening

De vastgoedmarkt blijft maar boomen. Zowel het aantal verkopen als de prijzen zitten in de lift. Wat kan je verwachten als je vandaag investeert in een appartement of een huis om te verhuren? 

Voordelen:

Dubbel rendement

Het mooie aan een investering in vastgoed is dat het de voorbije decennia een dubbel rendement opleverde. Om te beginnen zijn er de huurinkomsten, wat u als verhuurder in principe maandelijks een rendement oplevert. Hoeveel dat netto-huurrendement bedraagt, is niet alleen afhankelijk van de aankoopprijs en de notariskosten, maar ook van alle andere eenmalige en terugkerende kosten (registratierechten, verbouwingswerken, onderhoudskosten, onroerende voorheffing, eventueel de intresten op de lening). U deelt de huurinkomsten per maand door de som van die kosten en zo komt u tot het rendement. Uiteraard zit dat het best boven de inflatie, die op dit moment zo’n 2% bedraagt.  Naast het huurrendement is er ook de stijging van de vastgoedprijzen. Die maakt dat uw investering in de loop der jaren meer waard kan worden. Hoeveel precies is uiteraard afhankelijk van de stijging van de vastgoedprijzen, die onder meer bepaald worden door het type woning, de ligging en de staat van het gebouw.

Rente blijft laag

Investeren in vastgoed is duur, maar u hoeft dat bedrag niet noodzakelijk ook meteen zelf op de tafel te leggen. Eén van de redenen waarom de vastgoedmarkt het zo goed blijft doen, is de lage rente. Die maakt lenen voor een huis of appartement interessant. Dat geldt uiteraard voor wie leent voor zijn eigen huis, maar evengoed voor wie leent om te investeren in vastgoed. De gemiddelde rente voor leningen met een vaste rente op 20 jaar zit nog altijd onder de 2% en ook de variabele rente is nog altijd uitzonderlijk laag. Die troef van de lage rente is trouwens nog niet uitgespeeld. Slechts weinigen verwachten dat de rente voor woonleningen op korte termijn fors zal stijgen.

Stijgende vraag

Er is veel vraag naar kwaliteitsvolle woningen en appartementen om te huren. Die vraag zal wellicht blijven stijgen. Dat komt door het stijgend totaal aantal inwoners, maar ook door de sociologische evolutie, met meer singles en meer éénoudergezinnen. Maar dat betekent dat de vraag ook afhankelijk is van het type vastgoed. Denk dus goed na waarin u investeert. Naar appartementen en kleine huizen in steden is de vraag groter dan naar grote villa’s op het platteland.

Fiscaal interessant

Verhuren is ook fiscaal interessant. Ondanks enkele voorstellen de voorbije jaren over het belasten van huurinkomsten is er weinig of niet geraakt aan de fiscaliteit op vastgoed. Als verhuurder betaalt u onroerende voorheffing voor uw vastgoed en daarnaast wordt u ook belast via de personenbelasting. Als u verhuurt aan iemand die de woning niet voor zijn beroepsactiviteiten gebruikt, gebeurt die belasting niet op de werkelijke huurinkomsten, maar wel op basis van het (aangepast) kadastraal inkomen, wat in de praktijk heel wat later ligt dan de reële huurinkomsten.

Nadelen:

Aankoopprijs is niet enige kost

Investeren in vastgoed is per definitie meteen een zware investering. Daarbij is de aankoopprijs van het appartement of het huis niet de enige kost, waardoor die investering nog oploopt. U betaalt om te beginnen registratierechten op de aankoopprijs. In Vlaanderen bedragen die 7% voor een eerste woning en 10% voor een tweede woning. Als u een appartement of huis in Brussel of Wallonië koopt, betaalt u zelfs 12,5% registratierechten. In Brussel krijgt u wel een korting als het gaat om een gezinswoning van minder dan 500.000 euro. In het Waalse gewest is voor een eerste woning de eerste schijf van 20.000 euro vrijgesteld. Daarnaast moet u het ereloon van de notaris betalen, wat meestal een bepaald percentage is van de aankoopprijs. En daarnaast moet u ook alle aktekosten betalen die bij de aankoop komen kijken, zoals bijvoorbeeld de kost voor stedenbouwkundige opzoekingen. Alles samen moet u voor de extra kosten rekenen op ongeveer 14% van de aankoopprijs. Dat betekent dat, als u een appartement aankoopt van 150.000 euro, u ook moet rekening houden met zowat 21.000 euro aan extra kosten.

Prijzen zijn hoog

De keerzijde van de lage rente: die was de voorbije jaren ook de motor achter de sterke stijging van de vastgoedprijzen. Met andere woorden: door de lage rente kan u vandaag weliswaar goedkoop lenen om vastgoed te kopen, maar betaalt u wel veel voor het huis of appartement waarin u investeert. Volgens de notarisbarometer zijn de huizenprijzen de voorbije vijf jaar zowat 30.000 euro duurder geworden, appartementen zijn in die periode gemiddeld zelfs 26.000 euro in prijs gestegen. Dat betekent dat wie vandaag vastgoed koopt, veel geld moet neertellen, terwijl het niet zeker is dat die stijging zich ook in de toekomst zal doorzetten. Die voorspelling wordt al langer gemaakt, maar de verwachting is wel dat als de rente op woonleningen stijgt, de vastgoedprijzen wat zullen stabiliseren. Het blijven voorspellingen, maar het is wel goed om in het achterhoofd te houden voor wie vandaag in vastgoed wil investeren.

Op lange termijn

Investeren in vastgoed is per definitie een investering op de lange termijn. Om rendabel te zijn moet u minstens wachten tot u de extra kosten kan recupereren die u bij de aankoop moet betalen. Met andere woorden: vastgoed koopt u nu om pas over vele jaren (eventueel) weer te verkopen. Het heeft dus geen zin dat te doen met geld dat u de komende jaren nodig hebt of zou kunnen nodig hebben.

Verhuren is een werkwoord

Vastgoed kopen om te verhuren vergt ook wat inspanning. Om te beginnen moet u zelf een huurder vinden — of de kost ervan meerekenen als u dat aan een immokantoor uitbesteedt. Loopt die zoektocht moeilijk, dan is er het risico op leegstand en brengt uw investering ook geen huurinkomsten op. Daarnaast hebt u ook de praktische beslommeringen en de extra kosten als er iets hersteld of verfraaid moet worden.

Lees ook binnen HLN+ :

Zo brengt je spaargeld wél op in 2019.

Beleggen? Hier kan je wel rendement uit halen. 

Pensioensparen blijft interessant, ondanks slecht beursjaar.

28 reacties

Alle reacties zijn welkom zolang ze voldoen aan de do's en don'ts die je hier kan terugvinden: gedragsregels. Elke dag ontvangen wij duizenden reacties, het kan enkele uren duren voor jouw reactie wordt geplaatst. Wordt jouw reactie afgekeurd dan werd er geoordeeld dat deze onze gedragsregels schendt.
  • Ludo Van Uffelen

    Indexaanpassing van de huurprijs is onverantwoord. Ik betaal ondertussen, dank zij de jaarlijks indexaanpassingen evenveel voor een 15 jaar oud appartement als voor een gelijkaardig nieuwbouw BEN appartement in mijn eigen straat! Iemand die leent voor de aankoop van een opbrengsteigendom ziet zijn hypothecaire betalingen ook niet aangepast aan de index!

  • Freddy Van Hulst

    De huurder betaalt.

Lees meer